Предстоящая Московская Архитектурная Биеннале (21-25 мая) посвящена теме «Кварталы». ART1 встретился с руководителем Центра экспертиз ЭКОМ Александром Карповым, чтобы обсудить, чем отличается концепция квартальной застройки от микрорайонов, как соотнести структуру города с человеком и узнать, насколько сложно работать в одной упряжке с депутатами ЗакСа.

IMG_2376 Александр Карпов на дискуссии «Микрорайон или квартал?»

Расскажите, чем в целом занимается ЭКОМ?

Это некоммерческая организация, подразделение Санкт-Петербургского общества естествоиспытателей. Мы занимаемся стратегическими вопросами. ЭКОМ много работает с комиссией по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания: готовим экспертные работы, в том числе проекты законов; участвуем в оценке проектов законов, которые вносятся другими субъектами; что-то сами инициируем.

То есть вы помогаете ЗакСу выполнять его работу?

В какой-то степени. Потому что депутаты, которые не поддерживают связи с экспертными организациями, способны только на ситуативное реагирование. Появляется какая-нибудь проблема, ее для начала пробуют запретить.

Скажем, наша работа с ЗакСом началась зеленых насаждений — с любимой всеми темы, — мы готовили первую редакцию законопроекта о зеленых насаждениях общего пользования. И на это ушло два года. У отдельного депутата просто нет столько времени.

Вы участвовали в дискуссии «Микрорайон или квартал?», организованной журналом «Проект Балтия». Чем отличаются эти типы устройства городских пространств?

Разница заключается в балансе общественных, получастных и частных территорий. Вот сквер или улица это общественная территория. А частные территории – это дом и квартиры в нем. Закрыто, дверь, замок – так просто не войдешь. Территория двора может быть либо совсем закрытой, как земельный участок жилого многоквартирного дома, а может быть полузакрытой. И вот вопрос – какая пропорция между этими территориями должна быть в городе. Концепция квартальной застройки вытесняет получастные территории и делит город жестко на улицы, парки и скверы (общественные пространства), и на застройку (частные). А в микрорайонной застройке появляется понятие двора. Двор не относится ни к одному дому и при этом не является общегородской территорией.

Собственно, отличие между микрорайонами и кварталами в соотношении этих трех типов пространств, в их функционале и экономике содержания.

На дискуссии вы говорили о плотности улично-дорожной городской сети как важнейшем параметре, определяющем тип организации пространства. Можете пояснить, о чем здесь речь?

Плотность дорожно-уличной сети это такой формальный показатель, который характеризует тип застройки: отношение длинны половины периметра квартала к его площади. По этому показателю видно, удобно или неудобно пешеходам. Квартал, в принципе, – это закрытая территория, частная. Люди ходят по улицам, они вынуждены огибать кварталы. Половина периметра – это максимальный путь, который нужно пройти по улице, если нельзя срезать угол внутри квартала. То есть это дополнительное время, которое необходимо, чтобы, скажем, отвести ребенка в садик или зайти в магазин, мастерскую. На самом деле, люди очень чувствительны к таким вещам. Одна моя знакомая отказалась ходить на рынок, потому что перекрыли сквозной проход через квартал. В итоге она ходит в магазин, который расположен дальше, но нет этого чувства дискомфорта, обиды, что ты делаешь лишний путь.

В общем, по этому показателю можно соотнести структуру города с человеком.

И все-таки различие между кварталом и микрорайоном связанно именно с устройством улиц?

Что такое улица? Это многофункциональное общественное пространство. Это и движение транспорта, и торговля, и прочий обслуживающий бизнес. Это и место встречи, это и парковка. И пешеходные коммуникации. Многофункциональная улица экономически выгодна для города: за счет бизнеса, за счет привлекательности участков, выходящих на улицу, для предпринимателей эта улица повышает цены на недвижимость и генерирует налоги, создавая рабочие места.

Микрорайон отличается от квартала тем, что там есть огромное количество проездов, внутриквартальных дорожек, которые не генерируют доход для города. На этих проездах не поставить магазин. В спальных районах пытаются устанавливать ларьки на проездах, и каждый раз это вызывает скандалы и конфликты: это шум, движение автомобилей, лишняя публика, мусор и так далее. При этом затраты по содержанию таких проездов те же, что и на улице. Их надо убирать, ремонтировать, перестраивать.

Когда мы говорим об актуальности квартальной застройки мы фактически возвращаемся к градостроительным схемам XIX века. Как так вышло? Почему провалился модернистский проект?

Нет универсального ответа, почему не удался модернистский проект. Очевидно, что этот проект не учитывает стоимость содержания территории или управляемость недвижимости.

Скажем, квартальная застройка дает возможность независимого развития недвижимости на каждом земельном участке. Когда сети идут по улицам, да еще и в специальных грамотно сконструированных инженерных каналах, то подключение каждого дома, каждого земельного участка не вызывает никаких проблем. Подключение новых сервисов происходит независимо, не затрагивает других соседей и осуществляется быстро.

В хрущевских районах ситуация зачастую противоположная. Скажем, дома подключены к горячему водоснабжению через так называемые «гребенки». То есть отдельные дома не имеют собственных входов к сети. Эти дома как грибы, сидящие в грибнице. И естественно, когда грибница умирает, умирают и дома. Они зависимы друг от друга при том, что формально они никак не объединены.

Второй момент заключается в том, что чем больше в доме людей, тем сложнее организовать самоуправление. Большой многоквартирный дом – это сложная техника, лифтовое хозяйство, инженерия, связанная с подведением воды, система кондиционирования, система безопасности и так далее. И в этом доме людям необходимо принимать совместные решения о том, сложность чего они даже не представляют.

А разве у жителей центральных кварталов существуют эффективные механизмы управления недвижимостью? Там же много коммерческих помещений. Они производят деньги.

Дело в том, что наше правительство, кажется, живет на другой планете. Те, кто готовят законы, зачастую не очень представляют, как реально организована жизнь. Например, у нас есть федеральные законы: Жилищный кодекс и Гражданский кодекс. В них есть понятие жилого многоквартирного дома, которое предполагает, что дом – это набор жилых ячеек. То, что дом может включать разнообразные функции – коммерческие и некоммерческие, законом никак не учитывается. Правовая концепция отстаёт от жизни и фиксирует архаичный уклад.

Частная собственность в нашей стране еще не сложилась. Для России традиционно характерен институт «условной собственности»: ты владеешь, пока государство не решит обратное. Правда, взамен на ограничение прав условный владелец может рассчитывать на помощь государства и в управлении, и в техническом содержании. Наглядный пример – ситуация с программой сохранения исторического центра. В дома, в квартиры к собственникам вламываются какие-то люди и начинают обследовать «техническое состояние дома». Кто их приглашал? Оказывается – городское правительство. Как-то это мало похоже на частную собственность.

Наш новый главный архитектор Олег Рыбин производит впечатление человека, который разбирается в подобных вопросах. Насколько ему это удалось?

На сегодняшний день ему не удалось справиться с той бюрократической структурой, которая сложилась в городе за последние двадцать лет. А эту систему надо менять практически целиком. Потому что люди разучились работать в интересах города. Сейчас они работают либо в интересах заказчика, который приходит и как-то их мотивирует. Либо в интересах своих фирм, либо ради сохранения места. Чтобы как-то переменить ситуацию, необходима инициатива. А к этому сегодняшние чиновники не способны.

Фот: Алиса Гиль